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articles 1851 à 1891 du Code civil du Québec

CHAPITRE QUATRIÈME
DU LOUAGE

 

SECTION I
DE LA NATURE DU LOUAGE

 

1851. Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, s’engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d’un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps.

 

Le bail est à durée fixe ou indéterminée.

 

1991, c. 64, a. 1851.

 

1852. Les droits résultant du bail peuvent être publiés.

 

Sont toutefois soumis à la publicité les droits résultant du bail d’une durée de plus d’un an portant sur un véhicule routier ou un autre bien meuble déterminés par règlement, ou sur tout bien meuble requis pour le service ou l’exploitation d’une entreprise, sous réserve, en ce dernier cas, des exclusions prévues par règlement; l’opposabilité de ces droits est acquise à compter du bail s’ils sont publiés dans les 15 jours. Le bail qui prévoit une période de location d’un an ou moins est réputé d’une durée de plus d’un an lorsque, par l’effet d’une clause de renouvellement, de reconduction ou d’une autre convention de même effet, cette période peut être portée à plus d’un an.

 

La cession des droits résultant du bail est admise ou soumise à la publicité, selon que ces droits sont eux-mêmes admis ou soumis à la publicité.

 

1991, c. 64, a. 1852; 1998, c. 5, a. 8.

 

1853. Le bail portant sur un bien meuble ne se présume pas; la personne qui utilise le bien, avec la tolérance du propriétaire, est présumée l’avoir emprunté en vertu d’un prêt à usage.

 

Le bail portant sur un bien immeuble est, pour sa part, présumé lorsqu’une personne occupe les lieux avec la tolérance du propriétaire. Ce bail est à durée indéterminée; il prend effet dès l’occupation et comporte un loyer correspondant à la valeur locative.

 

1991, c. 64, a. 1853.

 

SECTION II
DES DROITS ET OBLIGATIONS RÉSULTANT DU BAIL

 

§ 1. — Dispositions générales

 

1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

 

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail.

 

1991, c. 64, a. 1854.

 

1855. Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d’user du bien avec prudence et diligence.

 

1991, c. 64, a. 1855.

 

1856. Ni le locateur ni le locataire ne peuvent, au cours du bail, changer la forme ou la destination du bien loué.

 

1991, c. 64, a. 1856.

 

1857. Le locateur a le droit de vérifier l’état du bien loué, d’y effectuer des travaux et, s’il s’agit d’un immeuble, de le faire visiter à un locataire ou à un acquéreur éventuel; il est toutefois tenu d’user de son droit de façon raisonnable.

 

1991, c. 64, a. 1857.

 

1858. Le locateur est tenu de garantir le locataire des troubles de droit apportés à la jouissance du bien loué.

 

Le locataire, avant d’exercer ses recours, doit d’abord dénoncer le trouble au locateur.

 

1991, c. 64, a. 1858.

 

1859. Le locateur n’est pas tenu de réparer le préjudice qui résulte du trouble de fait qu’un tiers apporte à la jouissance du bien; il peut l’être lorsque le tiers est aussi locataire de ce bien ou est une personne à laquelle le locataire permet l’usage ou l’accès à celui-ci.

 

Toutefois, si la jouissance du bien en est diminuée, le locataire conserve ses autres recours contre le locateur.

 

1991, c. 64, a. 1859.

 

1860. Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires.

 

Il est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut résulter de la violation de cette obligation, que cette violation soit due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci.

 

Le locateur peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation du bail.

 

1991, c. 64, a. 1860.

 

1861. Le locataire, troublé par un autre locataire ou par les personnes auxquelles ce dernier permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci, peut obtenir, suivant les circonstances, une diminution de loyer ou la résiliation du bail, s’il a dénoncé au locateur commun le trouble et que celui-ci persiste.

 

Il peut aussi obtenir des dommages-intérêts du locateur commun, à moins que celui-ci ne prouve qu’il a agi avec prudence et diligence; le locateur peut s’adresser au locataire fautif, afin d’être indemnisé pour le préjudice qu’il a subi.

 

1991, c. 64, a. 1861.

 

1862. Le locataire est tenu de réparer le préjudice subi par le locateur en raison des pertes survenues au bien loué, à moins qu’il ne prouve que ces pertes ne sont pas dues à sa faute ou à celle des personnes à qui il permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci.

 

Néanmoins, lorsque le bien loué est un immeuble, le locataire n’est tenu des dommages-intérêts résultant d’un incendie que s’il est prouvé que celui-ci est dû à sa faute ou à celle des personnes à qui il a permis l’accès à l’immeuble.

 

1991, c. 64, a. 1862.

 

1863. L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

 

L’inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l’avenir.

 

1991, c. 64, a. 1863.

 

§ 2. — Des réparations

 

1864. Le locateur est tenu, au cours du bail, de faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, à l’exception des menues réparations d’entretien; celles-ci sont à la charge du locataire, à moins qu’elles ne résultent de la vétusté du bien ou d’une force majeure.

 

1991, c. 64, a. 1864.

 

1865. Le locataire doit subir les réparations urgentes et nécessaires pour assurer la conservation ou la jouissance du bien loué.

 

Le locateur qui procède à ces réparations peut exiger l’évacuation ou la dépossession temporaire du locataire, mais il doit, s’il ne s’agit pas de réparations urgentes, obtenir l’autorisation préalable du tribunal, lequel fixe alors les conditions requises pour la protection des droits du locataire.

 

Le locataire conserve néanmoins, suivant les circonstances, le droit d’obtenir une diminution de loyer, celui de demander la résiliation du bail ou, en cas d’évacuation ou de dépossession temporaire, celui d’exiger une indemnité.

 

1991, c. 64, a. 1865.

 

1866. Le locataire qui a connaissance d’une défectuosité ou d’une détérioration substantielles du bien loué, est tenu d’en aviser le locateur dans un délai raisonnable.

 

1991, c. 64, a. 1866.

 

1867. Lorsque le locateur n’effectue pas les réparations ou améliorations auxquelles il est tenu, en vertu du bail ou de la loi, le locataire peut s’adresser au tribunal afin d’être autorisé à les exécuter.

 

Le tribunal, s’il autorise les travaux, en détermine le montant et fixe les conditions pour les effectuer. Le locataire peut alors retenir sur son loyer les dépenses faites pour l’exécution des travaux autorisés, jusqu’à concurrence du montant ainsi fixé.

 

1991, c. 64, a. 1867.

 

1868. Le locataire peut, après avoir tenté d’informer le locateur ou après l’avoir informé si celui-ci n’agit pas en temps utile, entreprendre une réparation ou engager une dépense, même sans autorisation du tribunal, pourvu que cette réparation ou cette dépense soit urgente et nécessaire pour assurer la conservation ou la jouissance du bien loué. Le locateur peut toutefois intervenir à tout moment pour poursuivre les travaux.

 

Le locataire a le droit d’être remboursé des dépenses raisonnables qu’il a faites dans ce but; il peut, si nécessaire, retenir sur son loyer le montant de ces dépenses.

 

1991, c. 64, a. 1868.

 

1869. Le locataire est tenu de rendre compte au locateur des réparations ou améliorations effectuées au bien et des dépenses engagées, de lui remettre les pièces justificatives de ces dépenses et, s’il s’agit d’un meuble, de lui remettre les pièces remplacées.

 

Le locateur, pour sa part, est tenu de rembourser la somme qui excède le loyer retenu, mais il n’est tenu, le cas échéant, qu’à concurrence de la somme que le locataire a été autorisé à débourser.

 

1991, c. 64, a. 1869.

 

§ 3. — De la sous-location du bien et de la cession du bail

 

1870. Le locataire peut sous-louer tout ou partie du bien loué ou céder le bail. Il est alors tenu d’aviser le locateur de son intention, de lui indiquer le nom et l’adresse de la personne à qui il entend sous-louer le bien ou céder le bail et d’obtenir le consentement du locateur à la sous-location ou à la cession.

 

1991, c. 64, a. 1870.

 

1871. Le locateur ne peut refuser de consentir à la sous-location du bien ou à la cession du bail sans un motif sérieux.

 

Lorsqu’il refuse, le locateur est tenu d’indiquer au locataire, dans les 15 jours de la réception de l’avis, les motifs de son refus; s’il omet de le faire, il est réputé avoir consenti.

 

1991, c. 64, a. 1871.

 

1872. Le locateur qui consent à la sous-location ou à la cession ne peut exiger que le remboursement des dépenses raisonnables qui peuvent résulter de la sous-location ou de la cession.

 

1991, c. 64, a. 1872.

 

1873. La cession de bail décharge l’ancien locataire de ses obligations, à moins que, s’agissant d’un bail autre que le bail d’un logement, les parties n’aient convenu autrement.

 

1991, c. 64, a. 1873.

 

1874. Lorsqu’une action est intentée par le locateur contre le locataire, le sous-locataire n’est tenu, envers le locateur, qu’à concurrence du loyer de la sous-location dont il est lui-même débiteur envers le locataire; il ne peut opposer les paiements faits par anticipation.

 

Le paiement fait par le sous-locataire soit en vertu d’une stipulation portée à son bail et dénoncée au locateur, soit conformément à l’usage des lieux, n’est pas considéré fait par anticipation.

 

1991, c. 64, a. 1874.

 

1875. Lorsque l’inexécution d’une obligation par le sous-locataire cause un préjudice sérieux au locateur ou aux autres locataires ou occupants, le locateur peut demander la résiliation de la sous-location.

 

1991, c. 64, a. 1875.

 

1876. Faute par le locateur d’exécuter les obligations auxquelles il est tenu, le sous-locataire peut exercer les droits et recours appartenant au locataire du bien pour les faire exécuter.

 

1991, c. 64, a. 1876.

 

SECTION III
DE LA FIN DU BAIL

 

1877. Le bail à durée fixe cesse de plein droit à l’arrivée du terme. Le bail à durée indéterminée cesse lorsqu’il est résilié par l’une ou l’autre des parties.

 

1991, c. 64, a. 1877.

 

1878. Le bail à durée fixe peut être reconduit. Cette reconduction doit être expresse, à moins qu’il ne s’agisse du bail d’un immeuble, auquel cas elle peut être tacite.

 

1991, c. 64, a. 1878.

 

1879. Le bail est reconduit tacitement lorsque le locataire continue, sans opposition de la part du locateur, d’occuper les lieux plus de 10 jours après l’expiration du bail.

 

Dans ce cas, le bail est reconduit pour un an ou pour la durée du bail initial, si celle-ci était inférieure à un an, aux mêmes conditions. Le bail reconduit est lui-même sujet à reconduction.

 

1991, c. 64, a. 1879.

 

1880. La durée du bail ne peut excéder 100 ans. Si elle excède 100 ans, elle est réduite à cette durée.

 

1991, c. 64, a. 1880.

 

1881. La sûreté consentie par un tiers pour garantir l’exécution des obligations du locataire ne s’étend pas au bail reconduit.

 

1991, c. 64, a. 1881.

 

1882. La partie qui entend résilier un bail à durée indéterminée doit donner à l’autre partie un avis à cet effet.

 

L’avis est donné dans le même délai que le terme fixé pour le paiement du loyer ou, si le terme excède trois mois, dans un délai de trois mois. Toutefois, lorsque le bien loué est un bien meuble, ce délai est de 10 jours, quel que soit le terme fixé pour le paiement du loyer.

 

1991, c. 64, a. 1882.

 

1883. Le locataire poursuivi en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, outre le loyer dû et les frais, les intérêts au taux fixé en application de l’article 28 de la Loi sur l’administration fiscale (chapitre A-6.002) ou à un autre taux convenu avec le locateur si ce taux est moins élevé.

 

1991, c. 64, a. 1883; 2010, c. 31, a. 175.

 

1884. Le décès de l’une des parties n’emporte pas résiliation du bail.

 

1991, c. 64, a. 1884.

 

1885. Lorsque le bail d’un immeuble est à durée fixe, le locataire doit, aux fins de location, permettre la visite des lieux et l’affichage au cours des trois mois qui précèdent l’expiration du bail, ou au cours du mois qui précède si le bail est de moins d’un an.

 

Lorsque le bail est à durée indéterminée, le locataire est tenu à cette obligation à compter de l’avis de résiliation.

 

1991, c. 64, a. 1885.

 

1886. L’aliénation volontaire ou forcée du bien loué, de même que l’extinction du titre du locateur pour toute autre cause, ne met pas fin de plein droit au bail.

 

1991, c. 64, a. 1886.

 

1887. L’acquéreur ou celui qui bénéficie de l’extinction du titre peut résilier le bail à durée indéterminée en suivant les règles ordinaires de résiliation prévues à la présente section.

 

S’il s’agit d’un bail immobilier à durée fixe et qu’il reste à courir plus de 12 mois à compter de l’aliénation ou de l’extinction du titre, il peut le résilier à l’expiration de ces 12 mois en donnant par écrit un préavis de six mois au locataire. Si le bail a été inscrit au bureau de la publicité des droits avant que l’ait été l’acte d’aliénation ou l’acte à l’origine de l’extinction du titre, il ne peut résilier le bail.

 

S’il s’agit d’un bail mobilier à durée fixe, l’avis est d’un mois.

 

1991, c. 64, a. 1887.

 

1888. L’expropriation totale du bien loué met fin au bail à compter de la date à laquelle l’expropriant peut prendre possession du bien selon la Loi sur l’expropriation (chapitre E-24).

 

Si l’expropriation est partielle, le locataire peut, suivant les circonstances, obtenir une diminution du loyer ou la résiliation du bail.

 

1991, c. 64, a. 1888.

 

1889. Le locateur d’un immeuble peut obtenir l’expulsion du locataire qui continue d’occuper les lieux loués après la fin du bail ou après la date convenue au cours du bail pour la remise des lieux; le locateur d’un meuble peut, dans les mêmes circonstances, obtenir la remise du bien.

 

1991, c. 64, a. 1889.

 

1890. Le locataire est tenu, à la fin du bail, de remettre le bien dans l’état où il l’a reçu, mais il n’est pas tenu des changements résultant de la vétusté, de l’usure normale du bien ou d’une force majeure.

 

L’état du bien peut être constaté par la description ou les photographies qu’en ont faites les parties; à défaut de constatation, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état au début du bail.

 

1991, c. 64, a. 1890.

 

1891. Le locataire est tenu, à la fin du bail, d’enlever les constructions, ouvrages ou plantations qu’il a faits.

 

S’ils ne peuvent être enlevés sans détériorer le bien, le locateur peut les conserver en en payant la valeur au locataire ou forcer celui-ci à les enlever et à remettre le bien dans l’état où il l’a reçu.

 

Si la remise en l’état est impossible, le locateur peut les conserver sans indemnité.

 

1991, c. 64, a. 1891.